De afgelopen maanden verscheen er regelmatig nieuws over de woningmarkt, en het ging vrijwel alleen over de prijsstijging van koophuizen. Dat nieuws heeft altijd dezelfde toon: dit is een slechte zaak. Veelgehoord voorbeeld: ‘De huizen vliegen weg.’ Mooi beeld, vliegende huizen, maar huizen lossen niet op in de lucht, ze worden gekocht, en meestal door gewone mensen die een huis kunnen kopen. Mensen die moeite hebben een huis te kopen doen alsof er geen huizenkopers zijn, en al helemaal geen verkopers. Geluiden over de woningmarkt vanuit de samenleving en politiek volgen paniekerig die eenzijdige toon, terwijl de waardestijging van koopwoningen voor een erg grote groep mensen bijzonder prettig is, want er zijn ook huizenbezitters en verkopers. Die groep houdt zich stil.

Er zijn in Nederland bijna acht miljoen huizen. De verdeling koopwoningen – huurwoningen is 4,5 miljoen koop en 3,3 miljoen huur. Grofweg zestig procent koop, veertig procent huur. Het is logisch dat wanneer je een woning huurt en je wilt een huis kopen prijsstijgingen vervelend zijn, zeker als er met geen mogelijkheid tegenop te sparen is. De alarmerende berichten gaan echter voorbij aan de meerderheid van de mensen die al in een koopwoning woont.

Eenvoudig gezegd: die 4,5 miljoen koopwoningen staan niet leeg. Het merendeel die mensen hebben of het huis afbetaald, of ze hebben een hypotheek, of ze hebben op een of andere manier ervoor gezorgd dat ze in een koophuis kunnen wonen, en die huizen worden meer waard. Een koophuis is niet alleen voor de allerrijkste miljonairs weggelegd – een beeld dat vaak geschetst wordt. De vraag is waarom het nieuws over waardestijging van huizen niet zo gebracht wordt dat de miljoenen mensen die in koopwoningen wonen wellicht profiteren van een waardestijging?

Afgelopen vrijdag Asha ten Broeke in de Volkskrant: ‘De huizenprijzen zijn torenhoog,’ maar geen woord over overwaarde. Natuurlijk is het lastig om te starten op de woningmarkt, maar als je de tendens laat bepalen door het kleine percentage dat een koopwoning zoekt krijg je een verwrongen beeld. Ik heb in ieder geval het idee dat problemen eerder nieuws zijn dan positieve verhalen. En dat mensen liever roepen dat ze in een uitzichtloze positie zitten – het is echt vrijwel onmogelijk als starter een huis te kopen, zeker in de Randstad – dan dat ze de vlag uithangen omdat hun huis – zeker in de Randstad – meer waard is geworden en ze gaan cashen. Woningzoekers met weinig mogelijkheden hebben in het nieuws over de woningmarkt een bepalende stem, overwaarde is kapitaal in stilte.

Ten Broeke haalt investeerders en ontwikkelaars aan: ‘Zij zitten niet in de huizenbusiness, zij zitten in de winstbusiness. Een huis is een manier om te zorgen dat hun kapitaal zonder zweten meer kapitaal maakt.’ Het oude socialistisch beeld van de grote boze kapitalist die enorm veel huizen uitmelkt wordt weer van stal gehaald. Ze voorbij aan gewone huizenbezitters, het grote merendeel dat ook niet veel hoeft te zweten om overwaarde te incasseren. Er zijn een paar grote spelers op de markt, zeker, maar de grote boze kapitalist is een grote groep individuele koophuisbezitters, kleine investeerders die de markt aan kunnen gaan, aan durven gaan, en benutten. Voor die groep wordt de woningmarkt weer nieuws als de huizen in prijs gaan dalen, daar durf ik wel een pak gevulde koeken om te verwedden. Dan komen mensen in de problemen. Dan gaan mensen roepen. Ook dat is onderdeel van de markt, van het risico dat een hoophuis en het aangaan van een hypotheek met zich meebrengt.

Op zich zijn prijsstijgingen niks waard als je gewoon blijft zitten waar je zit. In wezen is het hele verhaal gebakken lucht, behalve als je gaat veranderen. Het idee dat het grootste deel van al die koopwoningen toch echt bewoond wordt, door mensen die eerst ook starter waren, die gewerkt en gespaard hebben, is heel anders dan alleen verkondigen dat er niks mogelijk is. De vraag naar huizen blijft enorm, dat merk je wel als je bekijkt in welk tempo huizen verkocht worden. Binnen een paar weken. Mensen staan te dringen voor één woning, er kan maar één koper zijn, en dat zijn altijd mensen die toch een financiering rond weten te krijgen, en als dat eenmaal geregeld is, dan hopen ook zij vanaf dat moment dat het huis in waarde gaat stijgen.

Mensen die een jaar of tien terug een huis hebben gekocht vangen inmiddels zo veel overwaarde, dat ze soms terug gaan naar huren in de vrije sector. Door de pakken met overwaarde staat de huizenmarkt buiten de Randstad extra onder druk omdat bijzonder veel mensen een tweede huisje zoeken, met de overwaarde van hun eerste huis. Ook die prijzen gaan dus omhoog. Dat is geen slecht nieuws, het betekent dat er een stil kapitaal de markt op wordt geduwd. Moeilijk als je dat kapitaal niet hebt, maar voor miljoenen mensen wel de werkelijkheid. Buiten het feit dat deze markt echt compleet gek is en de stijgingen absurd en dat huurders behoorlijk vast zitten, zijn de bewegingen op de koopmarkt er zeker nog. Dat verhaal mis ik in de berichtgeving, en ook op verjaardagen of feestjes waar ik mensen spreek die allemaal in een koophuis wonen en die zich ook verbazen over de markt, die heel stil worden als het gaat over de waardestijging van hun eigen huis – iets waar ze stiekem toch heel tevreden over zijn. Die schaamtecultuur is niet nodig.

Aan de andere kant is een slachtofferrol ook niet nodig. Natuurlijk is het lastig een passende koopwoning te vinden met deze prijzen. Soms een veel te klein huis totaal niet haalbaar, zeker voor alleenstaanden of jonge gezinnen, maar de markt is de markt, hoe bizar ook, en je daartegen afzetten geeft je geen plekje op die markt. Werk, spaar, sprokkel de zooi bij elkaar, heb geduld, zorg dat je een kans krijgt. Factoren die bij jezelf liggen zijn leeftijd, werk, leefsituatie. Als je vijfentwintig bent en geen 25 duizend bruto per jaar verdient en alleenstaand bent, dan is het onmogelijk een huis te kopen, maar ga met mensen van in de veertig praten en opeens is een inkomen van 50 duizend heel normaal en ze hebben een partner die ook zo’n inkomen heeft en ze hebben spaargeld, en opeens is een koophuis van boven de vijf ton geen kansloze missie.

De factoren tijd, geld en kansen zijn bepalend, en in plaats van het idee dat er niks mogelijk is kun je ook concrete doelen stellen die haalbaar zijn. Velen hebben die kans gegrepen – trek je daaraan op. Niemand zegt dat het makkelijk is, maar kijk naar die mensen, vraag hoe zij het gedaan hebben. Het kan! Ik volg graag Kopen zonder kijken, een tv-programma dat de moeilijkheid van de woningmarkt laat zien maar tevens blije mensen in beeld brengt die, door het kopen aan specialisten over te laten, hoop houden, die binnen hun budget blijven en vaak maar een paar kleine aanpassingen hoeven te doen in hun wensenlijst. Het lukt vrijwel altijd.

Jan van Mersbergen

Jan van Mersbergen